Der Bebauungsplan – richtig lesen und verstehen

Ein Bebauungsplan beinhaltet wichtige Informationen, in welcher Form in einem spezifischen Umfeld ein Bauvorhaben realisiert werden kann und welche weiteren Rechte im Nutzungsverhalten dort rechtmäßig sind. So darf festgelegt werden, wie viele Etagen das Gebäude haben darf und welche Art von Bauwerk auf einem Grundstück errichtet werden muss. Im engeren Sinne sind also Bebauungspläne nichts anderes als gesetzliche Vorlagen, die ein Bauherr zu beachten hat.

Welche Festsetzungen gehören in einem Bebauungsplan?

Wichtig sind vor allem die Art und das Maß der baulichen Nutzung, örtliche Verkehrsflächen und überbaubare Grundstücksflächen. All diese Festsetzungen gehören in einen qualifizierten Bebauungsplan. Fehlt einer dieser Punkte, spricht man von einem einfachen Plan. Dies ist deshalb von Bedeutung, da durch die vorhandenen Eintragungen bestimmte Baugenehmigungen gewährt werden. Bei einfachen Bebauungsplänen wird oft ein Vergleich herangezogen, um eine Beurteilung der Zuverlässigkeit zu prüfen. Zusätzlich zur Beurteilung helfen zwei Verordnungen (Baunutzungs- und Planzeichenverordnung), um die Lage besser interpretieren zu können.

Bauchliche Nutztung – Was gibt es zu beachten ?

Im Prinzip wird zwischen Baugebiet und Baufläche unterschieden, damit festgelegt werden kann, welche Nutzung zulässig ist. Danach erfolgt eine Kategorisierung der Bauflächen in Wohn-, Gewerbe-, Gemischte- oder Sonderflächen, die in einem Flächennutzungsplan ausgewiesen werden. Typisiert werden sie dann in Baugebiete wie Kleinsiedlungen, urbane Gebiete, Industrie oder landwirtschaftliche Gebiete. In der Planzeichnungsverordnung entstehen anschließend Baugrenzen, -linien oder -fenster, wo die Gebäude errichtet werden sollen und nicht überschritten werden dürfen. Als Orientierung dient eine Baunutzungsschablone, in der alle nummerischen und zeichnerischen Werte zusammengefasst sind. Grundlegende Kennwerte sind hier die Grundflächenzahl und die Geschossflächenzahl sowie die Anzahl der Vollgeschosse und die Dachform. Sie limitieren die Überbauung, maximal zulässigen Geschosse und bei der Dachform First- und Traufhöhe, Firstrichtung und die Dachneigung. Durch die Bauweise kann danach bestimmt werden, ob der Anbau einer Garage möglich ist oder nicht. Wer also bauen will, muss einiges vorher wissen.

(Bildquelle: Pixabay.com – CC0 Public Domain)

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